إعمار وحدها تحرّك ثلث بورصة دبي — وهذا ما يكشفه التركّز عن بنية السوق العقارية الخليجية

في جلسة واحدة من جلسات الجمعة، استأثر سهم إعمار العقارية بما يقارب 38 بالمئة من إجمالي قيمة التداولات في بورصة دبي. ليست هذه مجرد إحصاءة يومية عابرة، بل هي قراءة هيكلية في طبيعة سوق يعتمد على ورقة مالية واحدة لتحريك ثلثه تقريباً. حين تُهيمن شركة واحدة بهذا الحجم على السيولة، فإن السؤال الذي يطرح نفسه ليس عن أداء إعمار، بل عن عمق السوق من حولها.

إعمار ليست شركة عادية في هذا السياق. هي في جوهرها مشغّل عقاري متكامل يمتلك خط مشاريع يمتد من دبي هيلز إلى إعمار بيتش فرونت، مع ذراع تجزئة ضخمة تمثّلها إعمار مولز، وحضور دولي يشمل الهند والمملكة المتحدة ومصر. مبيعاتها التعاقدية في النصف الأول من عام 2024 تجاوزت 49 مليار درهم، وهو رقم يضع الشركة في مصافّ كبرى مطوري العالم لا منطقة الخليج وحدها. لكن هذا الحجم بالذات هو ما يجعل هيمنتها على التداولات ظاهرة تستحق التأمل لا الاحتفاء.

حين يتركّز ثلث سيولة بورصة في ورقة مالية واحدة، فإن أي تحوّل في مزاج المستثمرين تجاه القطاع العقاري يتحوّل فوراً إلى حركة في المؤشر الرئيسي. هذا يعني أن بورصة دبي تتصرف في أحيان كثيرة كمؤشر عقاري مُقنَّع أكثر من كونها سوقاً متنوعة القطاعات. وهذا التشابك يفسّر جزئياً لماذا أسجّلت أسهم الإمارات مكاسب تجاوزت 7.44 مليار درهم في جلسة واحدة رغم التوترات الإقليمية المتصاعدة. المستثمر الذي يشتري إعمار لا يشتري فقط تدفقات نقدية من مشاريع قيد الإنشاء، بل يشتري رهاناً على استمرار الطلب العقاري في دبي، وعلى استمرار تدفق رأس المال الأجنبي، وعلى صمود أسعار الوحدات في مواجهة موجة العرض القادمة.

هذه الموجة هي المتغيّر الذي يستحق التدقيق. تشير تقديرات متعددة إلى أن دبي ستستقبل ما يزيد على 80 ألف وحدة سكنية جديدة بين عامَي 2024 و2026، وهو رقم يمثّل ضغطاً هيكلياً حقيقياً على الأسعار في المناطق متوسطة الجودة حتى لو ظلّت المناطق الفاخرة محمية بطلب المشترين الدوليين. إعمار نفسها تُسهم في هذا العرض بخط مشاريع ضخم، مما يعني أنها تراهن على أن الطلب سيمتصّ ما تُطلقه قبل أن يُثقل الفائض كاهل الأسعار.

ما يمنح هذا الرهان بعض المصداقية هو حركة التحويلات المالية من الخليج. المصريون المقيمون في دول الخليج دفعوا التحويلات إلى مستويات قياسية، وهذا النمط ينطبق بدرجات متفاوتة على الجاليات الجنوب آسيوية والعربية الأخرى. هذه التحويلات تعني أن جزءاً من الدخل المتولّد في الاقتصادات الخليجية يخرج منها، لكنها تعني أيضاً أن هذه الجاليات تعيش وتعمل وتستهلك في دبي وأبوظبي والرياض، وأن نموّ أعدادها يُغذّي الطلب على الإيجار في الشرائح المتوسطة والدنيا من السوق. الوحدات التي تبيعها إعمار في مراحلها الأولى بأسعار تنافسية تجد مشترين جزئياً لأن هذه الجاليات الوافدة تبحث عن موطئ قدم في سوق يبدو لها أكثر استقراراً من أسواق بلدانها الأصلية.

المشهد القطري يضيف طبقة أخرى إلى هذه الصورة. معاملات عقارية بلغت 155 مليون دولار في أسبوع واحد، مع هيمنة الدوحة على حصة الأسد من هذا الحجم، تُظهر أن السيولة العقارية في الخليج لا تتمركز في دبي وحدها. قطر تعمل بمنطق مختلف: سوق أصغر، وقاعدة مستثمرين أضيق، لكن مع مستويات ثروة سيادية تجعل الطلب المحلي أكثر مقاومة للصدمات الخارجية. معدلات الشواغر في المكاتب الدرجة الأولى في الدوحة لا تزال دون العشرة بالمئة، وهو رقم يعكس ضيق العرض أكثر مما يعكس قوة الطلب الهيكلية.

العودة إلى إعمار وبورصة دبي تكشف معادلة دقيقة: الشركة قوية بما يكفي لتحريك السوق، ومرتبطة بما يكفي بالاقتصاد الكلي لتكون مرآته. حين ترتفع، يرتفع المؤشر. حين يتراجع المزاج تجاه العقارات، تتراجع معه قيمة التداولات الكلية. هذا التشابك يجعل قراءة بورصة دبي تمريناً في قراءة السوق العقاري أكثر من كونه قراءة في تنوع قطاعي حقيقي.

المستثمر الذي يتابع هذا السوق يحتاج إلى فصل مستويين من التحليل: الأول هو أداء إعمار كشركة بمعزل عن ضجيج التداولات اليومية، وهنا تبقى المؤشرات التشغيلية قوية بما يكفي لتبرير الاهتمام. الثاني هو ما يعنيه تركّز السيولة في ورقة مالية واحدة لعمق السوق الإجمالي، وهنا تبقى الصورة أقل اطمئناناً. سوق يعتمد على بطل واحد لتحريك ثلثه يظل سوقاً هشاً في بنيته حتى حين يكون ذلك البطل في أفضل أحواله.