في أكتوبر 2024، أُغلقت صفقة في منطقة الخليج التجارية بدبي على سعر 2,850 درهماً للقدم المربعة لوحدة سكنية على الخريطة في مشروع متوسط المستوى. قبل ثلاث سنوات، كان السعر ذاته في الموقع نفسه لا يتجاوز 1,650 درهماً. هذا الفارق البالغ 73 بالمئة لا يُقرأ كقصة نجاح فردية بقدر ما يُقرأ كمؤشر على ضغط تراكمي في سوق يُعيد تسعير نفسه بسرعة تفوق قدرة المستثمرين على استيعاب المخاطر المرافقة.

حجم مبيعات العقارات على الخريطة في دبي بلغ نحو 142 مليار درهم خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، وهو رقم يتجاوز إجمالي عام 2022 بأكمله. لكن الرقم الأكثر دلالة ليس الحجم الإجمالي بل التركيبة الداخلية لهذه المبيعات: أكثر من 61 بالمئة منها وحدات لم تُسلَّم بعد، وكثير منها في مشاريع لا تزال في مرحلة الحفر. هذا التركيز في مرحلة ما قبل الإنشاء يُنشئ فجوة زمنية بين رأس المال المُقيَّد والعائد الفعلي، وهي فجوة تُحدد في نهاية المطاف طبيعة عوائد الاستثمار العقاري في دبي وليس فقط مستواها.

معدل العائد الإيجاري الإجمالي في دبي يتراوح حالياً بين 5.5 و7.2 بالمئة سنوياً في المناطق الأكثر طلباً كالمرسى والجداف وقرية جميرا الدائرية، وهي أرقام تبدو مغرية حين تُقارَن بعوائد السندات الحكومية الأمريكية التي تراجعت عن ذروتها. لكن العائد الصافي بعد رسوم الإدارة وتكاليف الصيانة وفترات الشواغر الفعلية ينزل في الغالب إلى نطاق 4.2 إلى 5.8 بالمئة، وهو رقم يستحق المقارنة بما تقدمه أدوات بديلة في المنطقة.

💡 رؤية

معدل العائد الإيجاري الإجمالي في دبي يتراوح حالياً بين 5.5 و7.2 بالمئة سنوياً في المناطق الأكثر طلباً كالمرسى والجداف وقرية جميرا الدائرية، وهي أرقام تبدو مغرية حين تُقارَن بعوائد السندات الحكومية الأمريكية التي تراجعت عن ذروتها.

هنا تدخل صناديق الاستثمار العقاري السعودية في المعادلة. أداء صناديق الريت السعودية خلال عام 2024 جاء متبايناً بشكل لافت. صندوق الرياض ريت حقق عائداً على التوزيعات بلغ نحو 7.1 بالمئة، فيما سجّل صندوق مشاركة ريت عائداً أقرب إلى 6.4 بالمئة، بينما تراجع أداء بعض الصناديق المتخصصة في قطاع التجزئة إلى ما دون 5 بالمئة جراء ضغوط الشواغر في بعض المراكز التجارية خارج المدن الرئيسية. مقارنة أداء صناديق الريت السعودية بمثيلاتها الإقليمية تكشف أن الفارق الحقيقي لا يكمن في العائد الإجمالي بل في السيولة والشفافية وإمكانية الخروج، وهي عوامل تُعيد رسم خريطة المخاطر لكل فئة من هذه الأصول.

المستثمر الذي يقارن بين الاثنين يواجه معادلة غير متماثلة. الاستثمار المباشر في وحدة على الخريطة في دبي يُقيّد رأس المال لمدة تتراوح بين 24 و48 شهراً قبل أي تدفق نقدي، مع مخاطر تأخر التسليم التي وثّقتها سجلات مؤسسة التنظيم العقاري في سنوات سابقة. في المقابل، صندوق الريت السعودي يوفر سيولة يومية عبر السوق المالية وتوزيعات ربع سنوية وإفصاحات منظمة، لكنه يحمل تعرضاً لمخاطر الحوكمة وجودة إدارة الأصول التي تفاوتت بين الصناديق بشكل واسع.

ما يجعل المشهد أكثر تعقيداً هو أن المعروض القادم في دبي ضخم بمقاييس تاريخية. أكثر من 80,000 وحدة سكنية مُجدوَلة للتسليم بين عامَي 2025 و2027، وهو رقم يفوق متوسط الطلب السنوي المُقدَّر بنحو 35,000 إلى 40,000 وحدة. هذا الفائض المحتمل في العرض لا يعني بالضرورة انهياراً في الأسعار، لكنه يُضغط على معدلات الإشغال وبالتالي على العوائد الإيجارية الفعلية في المناطق التي تتركز فيها عمليات التسليم. المناطق التي تشهد تسليمات متزامنة لآلاف الوحدات ستجد نفسها في منافسة سعرية على المستأجرين تُقلص هامش العائد الصافي.

في المملكة العربية السعودية، الصورة مختلفة هيكلياً. الطلب السكني في الرياض يتغذى من نمو ديموغرافي حقيقي وبرامج إسكان حكومية تُحرك الطلب الفعلي لا المضاربي. مشاريع رؤية 2030 الكبرى كنيوم والقدية وتطوير المناطق الترفيهية تُضخ طلباً على الفضاءات التجارية والفندقية، لكنها في الوقت ذاته تُنشئ عرضاً جديداً في مناطق لم تختبر بعد دورة اقتصادية كاملة. صناديق الريت المتعرضة لهذه الأصول تحمل بالتالي مخاطر تقييم غير مكتملة.

الرقم الذي يستحق الانتباه هو نسبة الدين إلى الأصول في بعض صناديق الريت السعودية التي تجاوزت 40 بالمئة في نهاية 2023، وهو مستوى يُقيّد قدرة هذه الصناديق على الاستحواذ في بيئة أسعار فائدة مرتفعة. حين ترتفع تكلفة التمويل، يتآكل الفارق بين عائد الأصل وتكلفة الدين، وهو ما يُفسر جزئياً تراجع بعض توزيعات الريت السعودي في 2024 مقارنة بالعام السابق.

المشهد الإجمالي يُظهر سوقين يعملان بمنطقين مختلفين. دبي تُسعّر على التوقعات والزخم والطلب الدولي، وعوائد الاستثمار العقاري في دبي تعكس هذا التسعير بكل ما يحمله من علاوة مخاطر. الرياض تُسعّر على الطلب المحلي الفعلي والدعم الحكومي والنمو الديموغرافي، لكن بسيولة أقل وشفافية في التقييم تحتاج إلى مزيد من النضج. المستثمر الذي يفهم هذا الفارق الهيكلي يقرأ الأرقام بشكل مختلف عمّن يقارن العوائد الإجمالية وحدها.

لأغراض معرفية وتحليلية فحسب. لا تُعدّ هذه المعلومات نصيحةً استثماريةً أو توصيةً أو دعوةً للاكتتاب. يُنصح باستشارة مستشارٍ ماليٍّ مرخّصٍ قبل اتخاذ أيّ قرارٍ استثماري.